Vraag: Kan het verval van een verkavelingsvergunning worden voorkomen met een onderhandse akte tot vestiging van een 10-jarige erfpacht?

Antwoord:

Neen, de tijdige registratie van voldoende rechtshandelingen waarvan sprake in artikel 102 § 1 OVD (bv. erfpacht) belet dat het einde van de vervaltermijn van een verkavelingsvergunning wordt bereikt. Bijkomend aandachtspunt is de wettelijke minimumduur van 27 jaar van erfpacht (artikel 2 Erfpachtwet).

De registratie is de formaliteit omschreven in artikel 1 Wetboek Registratie, voor zover die registratie wordt uitgevoerd met betrekking tot een akte die wordt opgesteld naar aanleiding van één van de opgesomde rechtshandelingen (erfpacht, opstal, verkoop…) in artikel 102 OVD die leiden tot de overdracht(en) van kavel(s) van een verkaveling. De datum van ondertekening van de onderhandse akte en het verlijden van de authentieke akte stuiten de vervaltermijn van een verkavelingsvergunning niet. De registratie van de onderhandse of authentieke akte tot vestiging van bijvoorbeeld erfpacht doet dit wel.

Voor een authentieke akte van een notaris geldt sowieso een registratieverplichting. Indien de authentieke akte evenwel niet tijdig zou kunnen worden verleden door een notaris, is het uiteraard mogelijk om de onderhandse akte (van bv erfpacht) te laten registreren.

Een verkaveling (zonder wegen) vervalt automatisch als niet binnen een termijn van 5 jaar na de afgifte van voormelde vergunning overgegaan is tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van minstens 1/3de van de kavels en minstens 2/3de van de kavels binnen een termijn van 10 jaar (artikel 102 § 1 OVD)

Erfpacht heeft een minimale duur van 27 jaar en de maximale duur van 99 jaar (artikel 2 erfpachtwet). Bij niet naleving van de wettelijke minimumduur van 27jaar is de sanctie niet de nietigheid van de erfpachtovereenkomst, maar wel de herkwalificatie van erfpacht naar huur (o.a. KOKELENBERG, J., VAN SINAY, T., SAGAERT, V., JANSEN, R., Erfpacht, TPR 2009, afl. 3, 1555). Dit volgt uit het feit dat artikel 2 van de Erfpachtwet van openbare orde is.

Een ander essentieel kenmerk van erfpacht is de betaling van een vergoeding. In de praktijk durft dit soms te ontbreken met als gevolg een risico op herkwalificatie in bruikleen. Een huurovereenkomst is een contract ten bezwarende titel en impliceert dus de betaling van een (huur)prijs.

Een bruikleenovereenkomst is geen huurovereenkomst, hetgeen belangrijk is voor de toepassing van de vervalregeling van verkavelingen. In de vervalregeling inzake verkaveling (artikel 102 § 1 OVD) is er namelijk sprake van registratie van o.a. de verhuring voor meer dan 9 jaar.

Wilt u direct antwoord op uw vragen?

Met een abonnement op Schulinck Omgevingsrecht krijgt u binnen 48u een juridisch onderbouwd, praktisch antwoord.

Ontdek het zelf via onze database. Nog geen abonnement? Vraag dan snel een demo aan!