Uitgangspunt
De open ruimte in Vlaanderen staat enorm onder druk. Zo verdwijnt in Vlaanderen iedere dag 5 hectare aan open ruimte (Ruimterapport 2021). Met het Krokusakkoord nam de politiek vorig jaar voor om het ruimtebeslag te reduceren naar 3 ha/dag tegen 2025 en 0 ha/dag in 2040 (conceptnota 22 februari 2022; zie ook Strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen).
Het woonuitbreidingsgebied vormt een uitgelezen kans om die doelstellingen te realiseren. Het gaat immers om bebouwbare ruimte die vandaag nog veelal onbebouwd is. Bovendien maakt het woonuitbreidingsgebied meer dan een kwart van de beschikbare juridische voorraad uit. Het gaat dus om flink wat ruimte die de decreetgever graag zou willen vrijwaren voor onbehoedzaam ruimtebeslag.
En het huidige kader volstond daarvoor niet, aldus de decreetgever. Zo laten ontwikkelingen voor groepswoningbouw, ordening via verkaveling of vergunningen op grond van een principieel akkoord (PRIAK) te weinig slagkracht aan de lokale besturen (Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/4, 21).
Voortaan kan je daarom woonreservegebieden niet meer aansnijden op grond van de gewestplanvoorschriften of een PRIAK (zie overgangsmaatregelen). Je zal een voorafgaand vrijgavebesluit nodig hebben om daar stedenbouwkundige handelingen of verkavelingen te vergunnen. Met een nieuwe definitie ‘woonreservegebied’ richt het decreet het vizier op de woonuitbreidingsgebieden en de bijzondere bestemmingsgebieden met een reservekarakter (zie artikel 1.1.2, 19° VCRO).
Vrijgavebesluit
Met een vrijgavebesluit stel je dus het woonreservegebied vrij om er te wonen of functies en voorzieningen in te planten die aan wonen verwant en ermee verweefbaar zijn (artikel 5.6.11 §1 VCRO). Die vrijgave kan deels of volledig gebeuren.
Beoordelingscriteria
De gemeenteraad beoordeelt de vrijgave aan de hand van de volgende criteria (artikel 5.6.11 §2 VCRO):
- het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk beleidsplan ruimte
- het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen
- de principes in het doelstellingenartikel 1.1.4 VCRO
- de waterhuishouding
- het bindend sociaal objectief van de gemeente
Gedeeltelijke vrijgave
De gedeeltelijke vrijgave heeft betrekking op een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het woonreservegebied (artikel 5.6.11 §1 VCRO). Ook moet de gemeenteraad nagaan of dit geen hypotheek legt op de latere invulling van het resterende gedeelte van het gebied.
De gemeenteraad motiveert beide punten in het vrijgavebesluit (artikel 5.6.11 §2 VCRO).
Voorwaarden en lasten
Het vrijgavebesluit kan ook gepaard gaan met voorwaarden. De voorwaarden moeten minstens gaan over:
- woningtypologie
- woningdichtheid
- vermenging van functies
- groenvoorzieningen
- waterhuishouding
Het vrijgavebesluit en de voorwaarden gelden als ordening in de zin van het bestemmingsvoorschrift voor woonuitbreidingsgebied in artikel 5.1.1. Inrichtingsbesluit (artikel 5.6.11 §3 VCRO).
Daarnaast kan het vrijgavebesluit gepaste lasten opleggen om de omgevingskwaliteit van een woonreservegebied en zijn omgeving te verhogen. Zo kan je bijvoorbeeld een last opleggen om in groenblauwe dooradering te voorzien. Die lasten moeten voldoen aan het Omgevingsvergunningsdecreet (artikel 5.6.11 §4 VCRO).
Procedure
Initiatief – voorlopige vaststelling – Openbaar onderzoek – adviesronde
Het CBS neemt het initiatief voor een vrijgavebesluit (artikel 5.6.12 §1 VCRO).
Ook kan de houder van zakelijke rechten in het woonreservegebied het CBS verzoeken om over te gaan tot zulk initiatief. Dat gebeurt via een gemotiveerde aanvraag tot overleg over een gehele of gedeeltelijke vrijgave. Het CBS nodigt het departement en de adviesinstanties uit voor het overleg (artikel 5.6.12 §2 VCRO).
Als het CBS wil overgaan tot de vrijgave van het woonreservegebied dan stelt de gemeenteraad het vrijgavebesluit voorlopig vast (artikel 5.6.12 §3, lid 1VCRO).
Daarna volgt het openbaar onderzoek. Dat duurt 60 dagen. (artikel 5.6.12 §3 lid 2 VCRO). Ook volgt er een adviesronde waarbij de adviesinstanties over 60 dagen beschikken om advies te verlenen (artikel 5.6.12 §4 VCRO).
Het openbaar onderzoek en de adviesronde kunnen samenvallen. Nadien bundelt het CBS de bezwaren en adviezen en bezorgt ze aan de gemeenteraad (artikel 5.6.12 §5 VCRO).
Definitieve vaststelling – schorsing/vernietiging – bekendmaking
Vervolgens stelt de gemeenteraad het vrijgavebesluit definitief vast. Hij doet dit binnen een vervaltermijn van 90 dagen na het einde van het openbaar onderzoek of de adviesronde, naar gelang de meest recente datum (artikel 5.6.12 §6 VCRO).
Daarna wordt het vrijgavebesluit bezorgd aan het departement met een beveiligde zending. De Vlaamse Regering beschikt over een schorsings- en een vernietigingsbevoegdheid.
In geval van schorsing mag de gemeenteraad binnen 90 dagen een nieuw vrijgavebesluit nemen. Doet hij dat niet, dan vervalt het geschorste vrijgavebesluit.
Doet de gemeenteraad dat wel, dan wordt het vrijgavebesluit per beveiligde zending aan het departement bezorgd. De Vlaamse Regering kan dan alsnog het vrijgavebesluit vernietigen (artikel 5.6.12 §7 VCRO).
Als een vrijgavebesluit niet tijdig is geschorst of vernietigd, wordt het bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. De gemeente neemt het besluit ook achteraf op in het gemeentelijk plannenregister, inclusief voorwaarden en lasten (artikel 5.6.12 §8 VCRO).
Herzien en verval
Je kan de voorwaarden en lasten verbonden aan het vrijgavebesluit achteraf wijzigen. Je volgt hiervoor dezelfde procedureregels als voor de opmaak van een vrijgavebesluit (artikel 5.6.13 VCRO).
Tegen de wens van de VVSG in, voorziet het decreet niet in een beperking van de geldigheidsduur van een vrijgavebesluit. Het besluit vervalt dus niet na een bepaalde periode (Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/4, 21).
Andere nieuwigheden
Wat dan met de gebieden die vandaag al deels of volledig ontwikkeld zijn? Ook daarop biedt het decreet een antwoord. Gronden in een niet-vervallen verkaveling of waar groepswoningbouwproject vergund is, worden geacht in woongebied te liggen (artikel 5.6.14 VCRO; Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/4, 21).
Ook stelt het Woonreservedecreet een deadline vast voor het herbestemmen via RUP. Voor gronden waarvoor op 1 januari 2040 geen vrijgavebesluit is opgemaakt of die niet herbestemd zijn via RUP, stelt de Vlaamse Regering uiterlijk op 31 december 2043 een RUP definitief vast (artikel 5.6.15 lid 2 VCRO).
Overgangsbepalingen
Vanaf vrijdag 7 juli 2023 kan het bestuur op grond van het gewestplan geen omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen of het verkavelen van gronden meer verlenen. Evenmin kan dit op grond van een PRIAK (artikel 18 lid 1 Woonreservedecreet).
Wel voorziet het decreet een eerbiedigende werking voor 2 situaties. Vergunningsaanvragen voor stedenbouwkundige handelingen of het verkavelen van gronden volgen de oude regels als:
- ze steunen op het gewestplan en in eerste bestuurlijke aanleg ontvankelijk en volledig zijn ingediend vóór 7 juli 2023 (artikel 18 lid 2 Woonreservedecreet)
- ze steunen op een bestaand PRIAK en volledig en ontvankelijk zijn ingediend in de periode tot 7 juli 2023 (artikel 18 lid 3 Woonreservedecreet).
Lopende aanvragen voor een PRIAK die zijn ingediend vóór 7 juli 2023 maar waarvoor het bestuur nog geen beslissing heeft genomen worden van rechtswege geacht te zijn geweigerd (artikel 19 Woonreservedecreet).
Besluit
We kunnen besluiten dat de decreetgever met het Woonreservedecreet erg tastbare stappen heeft gezet om het ongebreidelde ruimtebeslag in te dammen. Wel blijven een aantal zaken onuitgeklaard. Het voorstel van decreet spreekt niet over rechtsbescherming in dit verhaal. Vermoedelijk kan je het vrijgavebesluit na de bekendmaking bestrijden met een vernietigingsberoep bij de Raad van State. Maar wat met de initiatiefaanvraag van de eigenaar in woonuitbreidingsgebied? De keuze om een vrijgavebesluitprocedure te starten blijft bij het CBS liggen. Bij gebreke aan enige rechtsbescherming tegen een weigering, staat een eigenaar machteloos tegen de niet-realisering van het woonreservegebied.
Daarnaast kan je er niet omheen kijken dat het Woonreservedecreet gelijkenissen vertoont met eerdere decretale ingrepen in de VCRO die trachtten te remediëren aan het gewestplan. Die ingrepen kenden een onfortuinlijk lot. Zo vernietigde het Grondwettelijk Hof eerder wijzigingen in de VCRO die ingrepen op de gewestplanbestemming ‘landschappelijk waardevol agrarisch gebied’ (GwH 17 oktober 2019, nr. 145/2019) en ‘ontginningsgebied’ (GwH 18 oktober 2018, nr. 144/2018). Normaliter wijzig je de bestemming via RUP waarbij inspraakmogelijkheden gelden. Het Hof is streng voor ingrepen in de VCRO die dergelijke inspraakmogelijkheden wil omzeilen. Dat de eerdere vernietigde bepalingen een versoepeling van het gewestplan inhielden, en het Woonreservedecreet vandaag een verstrenging maakt op dat punt weinig uit, zeker voor wat de eigenaar van een grond in woonuitbreidingsgebied betreft.
Koppelen we deze 2 bedenkingen aan elkaar, dan schuilt er mogelijks toch een schrikbeeld onder de stolp.