In een recent arrest stipte de RvVb aan dat het vestigen van een recht van opstal geen verdeling van een grond is in de zin van de verkavelingsplicht (RvVb 5 mei 2022 nr. A-2122-0724). We zetten enkele regels even op een rij.
De verkavelingsvergunningsplicht
Laten we eerst starten met de algemene definitie van een verkavelingsvergunningsplicht. Je mag pas een stuk grond verkavelen voor woningbouw nadat je eerst een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden hebt verkregen (artikel 4.2.15 §1 lid 1 VCRO).
De definitie van ‘verkavelen’ luidt als volgt (artikel 4.1.1 14° VCRO):
- er is een verdeling van een grond
- in twee of meer kavels, waarvan één onbebouwd
- om ten minste één van deze onbebouwde kavels te:
- verkopen
- verhuren voor méér dan negen jaar
- recht op erfpacht te vestigen
- recht op opstal te vestigen
of om één van deze rechten aan te bieden (= publiciteit maken)
- met het oog op woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
De complexiteit van de “bewegende onderdelen” in deze definitie durft een vergunningsbeslissing wel eens te doen struikelen. Zo maakt ruil geen deel uit van de hierboven opgesomde rechtshandelingen (RvVb 4 november 2014, nr. A/2014/0755). Evenmin geldt er een verkavelingsplicht als je eerst bouwt en dan pas vervreemdt (RvVb 25 juni 2013, nr. A/2013/0338).
Nochtans toont het aangehaalde arrest aan dat ook de eerste voorwaarde van de definitie een struikelblok kan vormen.
De verdeling van een grond in kavels en opstal
Opdat de vergunningsplicht geldt, moet de aanvrager de grond verdelen in twee of meer kavels. De VCRO definieert het begrip ‘verdelen’ niet. De praktijk oordeelt dat er een verticale splitsing van een stuk grond moet plaatsvinden in verschillende kavels. Dit brengt enkele kenmerken met zich mee.
Vooreerst is er een afsplitsing van loten vereist. De verkavelingsvergunningsplicht geldt dus niet wanneer je loten samenvoegt (RvVb 15 juli 2021 nr. A-2021-1206).
Ook moet er een zuivere materiële verdeling moet zijn van de grond. Een kadastrale verdeling in percelen is irrelevant (RvS 21 december 2005, nr. 153.067). De kadastrale plannen hebben immers geen bindende juridische waarde in het omgevingsrecht. Ze geven bij benadering enkel de feitelijke toestand weer en zijn in wezen een fiscaal instrument (RvVb 22 november 2016, nr. A/1617/0341). Een kadastrale verdeling betekent dan ook nog niet dat er een verdeling in kavels plaatsvindt.
Verder moet er sprake zijn van een verticale splitsing van de eigendom. En hier knelt in het besproken arrest het schoentje. Op de bewuste aanvraagpercelen werd een recht van opstal gevestigd. Een recht van opstal is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes. Dat kan voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben (artikel 3.177 BW). Met andere woorden bekom je een verdeling van eigendom door het volume horizontaal te doorsnijden. Zo kan je bijvoorbeeld de grond in eigendom houden, maar het opstalrecht verlenen voor de bouw van een woning op deze grond.
Maar de RvVb beschouwt dergelijke figuur niet als een verdeling in de zin van de verkavelingsregels. Het recht van opstal is namelijk een zuiver privaatrechtelijke opdeling van het eigendomsrecht. De figuur zorgt niet voor het afsplitsen van een kavel. Daardoor is er dus geen sprake van een vergunningsplicht voor verkavelen, aldus de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De gewaarschuwd omgevingsambtenaar vergist zich dus best niet tussen de horizontale en verticale opsplitsing van een perceel.
Op een laatste noot brengen we nog in herinnering dat ook een verticale splitsing niet steeds tot een verkavelingsvergunningsplicht leidt. Wanneer er wel sprake is van een verdeling van gronden, maar de overige elementen uit de definitie niet vervuld zijn, volstaat de eenvoudige notariële splitsing (artikel 5.2.2 lid 2 VCRO). Voor dergelijke splitsing is dus geen vergunning vereist. Wel rust er op de instrumenterende ambtenaar (notaris) een informatieplicht. Het lokaal bestuur kan dan bij wijze van inlichting opmerkingen maken bij deze melding.
Wilt u direct antwoord op uw vragen?
Met een abonnement op Schulinck Omgevingsrecht krijgt u binnen 2 werkdagen een juridisch onderbouwd, praktisch antwoord.
Ontdek het zelf via onze database. Nog geen abonnement? Vraag dan snel een demo aan!