Vergund of vergund geacht?
Een RUP heeft verordenende kracht, maar het is geen handhavingsinstrument. Het is toekomstgericht en beheert daarbij de ruimte in het voordeel van de huidige generatie en de toekomstige generaties. De vaststelling van een nieuwe bestemming leidt niet automatisch tot de afbraak van bestaande constructies. Stel, een deels ontwikkeld woongebied met landelijk karakter wordt bijvoorbeeld herbestemd naar agrarisch gebied. Ter plaatse bevindt zich een residentiële woning.
Of de overheid de woning kan laten afbreken zal afhankelijk zijn van een aantal factoren. De juridische analyse begint steeds met de vraag of de woning vergund is. De bestemmingswijziging maakt de woning weliswaar zonevreemd maar ze kan wel gedekt zijn door een voorheen afgeleverde omgevingsvergunning.
Zelfs wanneer geen vergunning beschikbaar is, kan een eigenaar zich beroepen op het vermoeden van vergunning. Er zijn 2 soorten wettelijke vermoedens van vergunning voor bestaande constructies. Er is een onweerlegbaar vermoeden voor bestaande constructies gebouwd vóór 22 april 1962 en een weerlegbaar vermoeden voor bestaande constructies gebouwd vanaf 22 april 1962 tot de inwerkingtreding van het gewestplan. Het vermoeden van vergunning geldt voor de constructie zelf en de bestaande functie, als die nog bestaat.
Bij bestaande constructies gebouwd tussen 22 april 1962 en de inwerkintreding van het gewestplan is dat vermoeden weerlegbaar. De vermoedens van vergunning kan de eigenaar door alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen aantonen. Dit kan door een authentieke of een onderhandse akte, een getuigenverklaring, luchtfoto’s, kadastrale gegevens enz. De bewijsmiddelen zijn dus zeer ruim. Na het geldig bewijs, neemt de overheid de bestaande constructie dan op in het vergunningenregister. Toch kan het vermoeden dan worden weerlegd door een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift binnen 5 jaar na de oprichting van de constructie.
Het vermoeden vervalt bij ingrijpende wijzigingen van de constructie na bovenstaande periodes. Constructies kunnen zodanig gewijzigd of aangepast zijn dat ze in principe niet meer “bestaand” zijn. De inplanting van de woning mag bijvoorbeeld niet dieper en breder blijken dan in het oorspronkelijk inplantingsplan. Of de woning mag niet opeens over 3 zadeldaken beschikken in plaats van 1 oorspronkelijk zadeldak.
Pas als uit bovenstaand onderzoek zou blijken dat de woning niet over een omgevingsvergunning beschikt, is er sprake van een stedenbouwkundig misdrijf. Dan kan de overheid wel overgaan tot handhaving, tenminste voor zover de feiten niet verjaard zijn. De overheid kan dan optreden tegen de illegale stedenbouwkundige handelingen, maar niet louter tegen de zonevreemdheid als zodanig. En ook dan mag de eigenaar zich nog verweren of naar de rechter stappen.
Let op: tekst loopt door onder afbeelding.
Uitbreiden en wijzigen van de zonevreemde woning: de spelregels
Zelfs na een herbestemming beschikt een hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte woning nog over belangrijke ontwikkelingsmogelijkheden. De eigenaar kan onder voorwaarden verbouwen, uitbreiden of herbouwen op dezelfde of een andere plaats. Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan deze basisrechten aanvullen en uitbreiden. Het kan ook strengere voorwaarden opleggen maar enkel voor de maximaal toegelaten volumes bij herbouw (artikel 4.4.10 VCRO).
Aan de voorwaarden moet wel voldaan zijn op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot ver/herbouwen of uitbreiden. Bij recent afgebroken, vernietigde of beschadigde constructies is dat op de vooravond van de afbraak, de vernietiging of de beschadiging.
Voor woningen moet minimum 90% van het bruto-bouwvolume van de constructies vergund of vergund geacht zijn. Dat bruto-bouwvolume wordt gemeten inclusief buitenmuren en dak en exclusief het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld. Ook de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw tellen niet mee voor het bruto-bouwvolume.
Om van die bouwrechten gebruik te maken, mag de woning echter niet verkrot zijn. Verkrotting veronderstelt volgens de parlementaire voorbereiding dat de woning zich dan in een situatie bevindt waarbij de stabiliteit fundamenteel in het gedrang is. Het gaat om ingestorte, reeds lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte of instabiele woningen. In dat geval zijn de zonevreemde basisrechten niet van toepassing.
Dat criterium blijkt in de praktijk dus niet makkelijk om zonevreemde ontwikkeling te vermijden. Een woning die nog over buitenmuren en een dakgebinte beschikt, is bijvoorbeeld niet verkrot. Hoezeer verouderd een pand kan zijn (en mogelijk niet meer wenselijk te behouden) staat de bouwvallige status daarvan de toepassing van de zonevreemde basisrechten dikwijls niet in de weg.
Een woning die nog over buitenmuren en een dakgebinte beschikt, is niet verkrot
Nieuwe functie, nieuwe toekomst voor de woning
Naast de bouwrechten bestaan ook mogelijkheden voor zonevreemde functiewijzigingen. De zonevreemde woning kan bijvoorbeeld volgens dat besluit een complementaire functie als toeristisch logies krijgen met maximum acht tijdelijke verblijfsgelegenheden. Een aanvulling van de woning met een complementaire functie van maximum 100 m² vloeroppervlakte is ook toegelaten, bijvoorbeeld een kantoor of een kapsalon. De woonfunctie moet wel nog steeds een grotere oppervlakte beslaan dan de complementaire functie. De constructie moet wel op het ogenblik van de aanvraag bestaan, niet verkrot zijn alsook hoofdzakelijk vergund zijn.
Het Verzameldecreet Omgeving 2024 versoepelt de regeling inzake zonevreemde functiewijzigingen. Sindsdien geldt namelijk de laatst vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt. Een eerder uitgevoerde, niet-vergunde zonevreemde functiewijziging komt daardoor in aanmerking voor regularisatie. Voor de zonevreemde basisrechten blijft daarentegen het hoofdzakelijk vergund karakter bij de eerste vergunningsaanvraag bepalend. Het is opmerkelijk dat de Vlaamse Regering daar echter geen versoepeling in aanbracht.
Conclusie
Mogelijkheden tot herbestemming liggen dus weliswaar open maar daarbij kan geen abstractie gemaakt worden van het verleden. Het historisch beleid heeft vrij ruime mogelijkheden voorzien om de bestaande situatie te regulariseren of te behouden. De plannende overheid kan dus met een toekomstgericht RUP vooruitkijken, maar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kijkt toch nog veelal achterom.
De rest van dit artikel is alleen beschikbaar voor geregistreerde gebruikers.