Draagwijdte van het oude artikel 2.6.1 § 2, VCRO
Het oude artikel 2.6.1§2 VCRO bepaalt dat planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, of voor het verkavelen van gronden, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden.
Op 17 januari 2025 velt het Hof van Cassatie een arrest dat de draagwijdte van dit artikel verduidelijkt. Volgens het Hof houdt het recht op planschadevergoeding niet in dat er een volledig bouwverbod moet zijn. Het artikel verwijst immers naar alle vergunningsplichtige bouwhandelingen: het optrekken of plaatsen, afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbreiden van een constructie. Een beperking van de bouwmogelijkheden op een perceel op basis van het in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan volstaat, aldus het Hof (nr.C.21.0083.N).
De aanvragers uit dit arrest kregen een negatief stedenbouwkundig attest van de gemeente voor het verbouwen van een woning met kantoren naar een appartementsgebouw. De gemeente laat weten dat volgens het provinciaal RUP bedrijfswoningen zijn toegelaten. Individuele appartementen zijn daarentegen niet toegelaten.
De aanvragers gaan over tot dagvaarding van de provincie tot betaling van een planschadevergoeding wegens het bouwverbod. De provincie verdedigt zich en stelt dat er geen sprake is van een bouwverbod. Na de inwerkingtreding van het provinciaal RUP is er nog een mogelijkheid om te bouwen. Een bedrijfswoning kan wel. De rechtbank gaf de aanvragers gelijk. Er moet geen absoluut bouwverbod zijn om aanspraak te kunnen maken op een planschadevergoeding.
Vervolgens trekt de provincie naar het Hof van Beroep die het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg bevestigt. Vervolgens volgt de cassatieprocedure met hetzelfde resultaat.
Een eigenaar krijgt een planschadevergoeding zodra hij minder kan bouwen op zijn perceel dan voorheen. Een waardevermindering van het perceel kwam destijds in aanmerking om een planschadevergoeding te krijgen.
Let op: tekst loopt door onder afbeelding
Wijzigingen door het Instrumentendecreet
Met de inwerkingtreding van het Instrumentendecreet op 15 april 2024 werd de planschaderegeling grondig hervormd.
De aanpassing in de VCRO luidt nu als volgt (artikel 2.6.1 §2 VCRO):
“Planschadevergoeding wordt toegekend als een perceel volgens de voor dat perceel toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van het nieuwe ruimtelijk uitvoeringsplan niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen als vermeld in artikel 4.2.1, 1°, of om te verkavelen, terwijl het volgens de op het perceel toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen die golden op de dag die aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan voorafging, wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, of voor een gemeenteraadsbesluit tot volledige of gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied als vermeld in artikel 5.6.11.”
In de memorie van toelichting is te lezen dat de decreetgever het artikel actualiseert. Alle gronden hebben in Vlaanderen inmiddels een juridische bestemming met bijbehorende stedenbouwkundige bestemmings- en/of inrichtingsvoorschriften, hetzij via het gewestplan, hetzij via een recenter APA, BPA of RUP (Parl.St.Vl.Parl. 2019-2020, nr.194/7, 58). Men wijzigde de bepaling met de toevoeging van een bouw- of verkavelingsverbod dat rechtstreeks moet voortvloeien uit de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van het nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan, terwijl de tot dan toe geldende stedenbouwkundige voorschriften bouwen en/of verkavelen niet uitsloten.
De harmonisering van de vergoedingen
Een opmerkelijke verandering door het instrumentendecreet betreft daarnaast de harmonisering van de vergoedingen. De planschadevergoeding kwalificeert de decreetgever nu als een eigenaarsvergoeding (artikel 14 Instrumentendecreet).
De eigenaarswaarde betreft nu de venale waarde waar voorheen de geïndexeerde verwervingswaarde voorop stond. Die venale waarde is een berekening op basis van 13 factoren. Zij houdt rekening met de aard en de impact van de gebruiksbeperking, de technische bebouwbaarheid, het stedenbouwkundig in aanmerking komen voor bebouwing, …(artikel 14§3 Instrumentendecreet).
De ligging aan een voldoende uitgeruste weg en een ligging vanaf de eerste 50 meter van de rooilijn zijn door de nieuwe regeling geen bestaansvoorwaarden van de planschadevergoeding meer. Het is dan ook maar de vraag hoe zwaar de elementen m.b.t. de waardevermindering wegen in de berekening.
Een interpretatie uit de parlementaire voorbereiding mag niet strijdig zijn met een duidelijk artikel
Een nieuwe wending van de decreetgever
In een kleine paragraaf van de memorie van toelichting lijkt de wetgever niet meer de weg te willen inslaan die ook het Hof van Cassatie genegen was. Planschadevergoeding beschouwt de decreetgever als een vergoeding voor uitzonderlijke schadegevallen waarin een perceel onbebouwbaar wordt. Het is geenszins de intentie van de decreetgever om elke bestemmingswijziging die een waardevermindering impliceert, te vergoeden, maar wel om een bouw- of verkavelingsverbod billijk te vergoeden (Parl.St. Vl.Parl. 2019-2020, nr.194/7, 58).
Toch wijzigen de woorden “niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen” in artikel 2.6.1 §2 VCRO niet naar een onmogelijkheid tot bouwen. Alsook blijft de verwijzing naar art.4.2.1,1° VCRO in dat artikel intact.
De reeds hogergenoemde rechtspraak neemt aan, dat de woorden ‘niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen’ in het oude artikel 2.6.1 §1 en §2 VCRO geen afbreuk doet aan het reeds vroeger geldende principe uit artikel 37 Stedenbouwwet van 1962 en artikel 84§2 DRO van 18 mei 1999. Dit is het principe dat het bouwverbod niet absoluut moet zijn.
Dat de decreetgever in de parlementaire voorbereiding iets anders voor ogen heeft, vindt geen steun in het (grotendeels) ongewijzigde wetsartikel. Bovendien kan een parlementaire voorbereiding van een wet niet primeren op de duidelijke en ondubbelzinnige tekst van de wet (Cass. 17 oktober 2002, C.01.0328 F/1; RvS 26 maart 2024, nr. 259.259; GwH 6 oktober 2016 , nr.126/2016, overweging B.7.2).
Moeten we die visieverandering van de decreetgever dan enkel afleiden uit de wijziging van de samenstelling van de vergoeding? De impact van de gebruiksbeperking en de nieuwe bestemming zal hier immers in afgewogen worden.
Ook de FAQ van het Departement Omgeving maakt een onderscheid in interpretatie op basis van de datum van inwerkingtreding van het Instrumentendecreet. Daar geldt het volledig bouwverbod enkel maar voor RUP’s die voorlopig zijn vastgesteld na 15 april 2024 (zie FAQ-Planschade-en-Planbaten).
Spreken we hier dan ook van een gemiste kans tot verduidelijking bij de wijziging van de VCRO door het Instrumentendecreet?
