De decreetgever stelt bijvoorbeeld de nalatenschapsverdeling gelijk met verkoop als stuitingsgrond (artikel 102 §1 lid 2, 1° OVD). We kunnen ons hierbij de vraag stellen of de chronologie tussen de nalatenschap zelf en het verkavelen van belang is. Met andere woorden: telt de nalatenschapsverdeling ook als stuitingsgrond wanneer de erfgenamen zelf, na het overlijden (en dus het openvallen van de nalatenschap) van de eigenaar, gaan verkavelen?
Gelijkstellingsregel bij nalatenschapsverdeling
De vervaltermijnen bij een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden verschillen naargelang de omgevingsvergunning nieuwe wegen voorziet of bestaande gemeentewegen wijzigt, verbreedt of opheft (artikel 102 §1 lid 1 en §2 lid 1 OVD). Een tijdige verkoop, verhuur voor meer dan 9 jaar of vestiging van een recht van erfpacht of opstal kan deze vervaltermijn stuiten.
Het Omgevingsvergunningsdecreet stelt hierbij de nalatenschapsverdeling en schenking gelijk met verkoop als stuitingsgrond. De letterlijke tekst van artikel 102 §1 lid 2, 1° OVD legt daarbij niet uitdrukkelijk op dat het openvallen van de nalatenschap ook pas na het aanvragen of verkrijgen van de verkavelingsvergunning moet gebeuren. De tekst stelt alleen:
Wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt.
Invoering gelijkstellingsregel
De decreetgever wou met de gelijkstelling van de nalatenschapsverdeling en de schenking reageren op de vaste rechtspraak van de Raad van State begin jaren ‘80.
Artikel 74 Stedenbouwwet regelde het verval van verkavelingen. Oorspronkelijk konden alleen geregistreerde verkoop, verhuring voor meer dan 9 jaar en tijdige uitvoering van de verkaveling het verval stuiten. De Raad van State oordeelde destijds dan ook dat de akte van deling van een nalatenschap niet in aanmerking kwam als stuitingsgrond bij verkavelingen.
Zo stelt de Raad in een arrest van 15 september 1981: Overwegende dat de akte van verdeling van de nalatenschap van 21 mei 1969 niet kan worden gelijkgesteld met een verkoop in de zin van artikel 74 §3, 1° van de wet houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en de stedebouw; dat immers bij een verkoop de eigendom van de goederen overgedragen wordt aan derden, terwijl bij het uit onverdeeldheid treden uit een nalatenschap, naar luid van artikel 883 van het Burgerlijk Wetboek, iedere medeërfgenaam geacht wordt alleen en onmiddellijk te zijn opgevolgd in alle goederen die in zijn kavel zijn begrepen; dat de gevolgen van de verdeling dan ook louter declaratief zijn en wezenlijk verschillen van de verkoop; dat het eerste middel niet gegrond is (RvS 15 september 1981, nr. 21.388).
Opvallend hierbij: uit de feiten bij dit arrest lijkt het overlijden van de erflater (op 14 december 1964) ook reeds plaats te vinden voor het verkavelen door de erfgenaam (op 13 april 1965). De akte van verdeling dateert in deze zaak van 21 mei 1969.
Naar aanleiding van dit arrest voerde de decreetgever de gelijkstelling van schenking en nalatenschapsverdeling met verkoop als stuitingsgrond in (artikel 57 §4 Stedebouwwet). Uit het voorstel van decreet waarmee de decreetgever deze regel invoerde (Parl. St. Vl. R. 1984-85, nr. 286/1) en het verslag daarbij (Parl. St. Vl. R. 1984-85, nr. 286/2) blijkt niet de bedoeling van de decreetgever om een chronologie op te leggen. De decreetgever lijkt dit echter ook niet te ontkrachten.
Het verslag benadrukt wel de oorspronkelijke bedoeling van de decreetgever met deze gelijkstellingsregel. De decreetgever wil hiermee verkeerd uitgereikte bouwvergunningen legaliseren. Dit om een mogelijke minderwaarde van percelen te voorkomen. Omgekeerd wil ze speculatieve bedoelingen voorkomen. Dit door de beperking op te nemen dat maar 1 kavel per deelgenoot meetelt voor de berekening van de 1/3 drempel bij het verval. De reden daarvoor: een nalatenschapsverdeling en schenking vormen rechtshandelingen om niet.
Let op: tekst loopt door onder afbeelding.
Rechtspraak gelijkstellingsregel
De geldende rechtspraak rond nalatenschapsverdeling als stuitingsgrond spreekt zich daarentegen alleen uit over het openvallen van de nalatenschap. Het openvallen en aldus het overlijden alleen kan het verval niet stuiten (bijvoorbeeld RvS 29 juni 2010, nr. 206.074, RvS 17 februari 2011, nr. 211.339 en RvVb 21 april 2015, nr. A/2015/0253).
Er moet dus effectief een nalatenschapsverdeling plaatsvinden. Dit moet gebeuren voor het verstrijken van de vervaltermijn van de verkavelingsvergunning (Parl. St. Vl. R. 1984-85, nr. 286/2). Opvallend: bij deze arresten valt de nalatenschap telkens open tijdens de vervaltermijn van de reeds definitief verleende verkavelingsvergunning.
Chronologie nalatenschap(sverdeling) en verkavelen
Er volgt uit de huidige wettekst geen chronologie. Uit de praktijk volgt een eerder pragmatische redenering (zie o.m. de praktische gids verkavelen van het Departement Omgeving, slide 30). Deze redenering stelt dat de nalatenschapsverdeling ook geldt als stuitingsgrond wanneer de nalatenschap openvalt voordat de erfgenamen gaan verkavelen. Dit kent voorlopig nog geen bevestiging in de rechtspraak of de rechtsleer.
Bepaalde rechtsleer over deze regel benadrukt wel dat de gelijkstelling van nalatenschapsverdeling geen onbeperkt karakter heeft. Het gaat om een heel relatieve gelijkstelling die maar aan de oppervlakte bestaat. Het artikel wijst de nalatenschapsverdeling op een heel algemene manier aan als stuitingsgrond (Zie P. T’KINDT, Verval van verkavelingsvergunningen in het boek Verkavelen in Vlaanderen – van verkavelingsvergunning naar omgevingsvergunning, Intersentia 2018, Antwerpen, 330).
Bedenkingen
Dat de chronologie niet relevant zou zijn om na te gaan of er sprake is van een vervalstuitende grond lijkt mijns inziens enigszins tegenstrijdig.
Ten eerste lijken erfgenamen op die manier immers de mogelijkheid te krijgen om zelf te verkavelen, wetende dat de nalatenschapsverdeling de vervaltermijn later sowieso zal stuiten. Dit soort situatie kan bij andere stuitingsgronden, zoals verkoop, huur voor meer dan 9 jaar, vestiging van een recht van erfpacht of opstal of schenking, in principe niet voorkomen. Een geregistreerde verkoop of schenking daterend van vóór een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan de vervaltermijn in principe niet stuiten.
Hierbij bestaat er een interessante link tussen bepaalde stuitingsgronden (verkoop, huur voor meer dan 9 jaar en vestiging van een recht van erfpacht of opstal) en de verkavelingsvergunningsplicht. Het stellen van verkavelingsvergunningsplichtige handelingen zonder de daarvoor vereiste verkavelingsvergunning vormt een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1, 1° VCRO). Deze verkavelingsvergunningsplicht geldt bij het vrijwillig verdelen van een stuk grond in 2 of meer kavels om ten minste 1 van deze kavels te verkopen, te verhuren voor méér dan 9 jaar, er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, met het oog op woningbouw (artikel 4.1.1, 14° VCRO en artikel 4.2.15 §1 VCRO).
Men mag zo bijvoorbeeld geen loten voor verkoop aanbieden zonder voorafgaande verkavelingsvergunning wanneer de verkavelingsvergunningsplicht geldt. Een onderhandse verkoop kan dus in principe niet plaatsvinden vóór het verkavelen met een registratie van die verkoop erna. Bij nalatenschapsverdeling lijkt dit, doordat het openvallen van de nalatenschap al zou kunnen gebeuren voor het verkavelen en de nalatenschapsverdeling erna, wel mogelijk. Dat vormt ook geen stedenbouwkundig misdrijf. Dit toont minstens aan dat de gelijkstelling van de nalatenschapsverdeling enigszins onvolmaakt is in vergelijking met de andere stuitingsgronden die ook verkavelingsvergunningsplichtige handelingen uitmaken.
Ten tweede lijkt de vervalstuitende handeling in dat geval al minstens gedeeltelijk plaats te vinden voor de start van de vervaltermijn. De eigendom lijkt op dat moment immers al overgedragen op de erfgenamen. Dit opnieuw in tegenstelling tot de eerder opgesomde andere stuitingsgronden, waarbij in principe geen eigendomsoverdracht plaatsvindt voor de vervaltermijn.
Er bestaan echter ook een aantal belangrijke nuances. Ten eerste, nergens in de wetgeving of de parlementaire voorbereiding legt de decreetgever een bepaalde chronologie op als voorwaarde, zoals verkavelen vóór het openvallen van de nalatenschap. Daar bestaat dus ook geen rechtsgrond voor.
Ten tweede, uit de feiten bij het arrest in reactie waarop de decreetgever de gelijkstellingsregel aanvankelijk invoerde (RvS 15 september 1981, nr. 21.388) blijkt dat het daarbij ook gaat over een nalatenschap die reeds openviel voordat de erfgenaam zelf verkavelt. Hoewel dit geen bindende kracht heeft en geen bedoeling van de decreetgever lijkt te omvatten, blijft dit wel opvallend.
Ten derde, het verschil tussen het openvallen van de nalatenschap en de nalatenschapsverdeling lijkt hier nog een rol te spelen. Het openvallen van de nalatenschap zelf kan niet meetellen als stuitingsgrond. Dan valt het moeilijk te argumenteren dat het openvallen wel nog een impact heeft bij de nalatenschapsverdeling als stuitingsgrond.
Zolang de nalatenschapsverdeling gebeurt binnen de vervaltermijn, lijkt deze het verval van de verkavelingsvergunning te kunnen stuiten.
Conclusie
Samengevat kunnen we ons wel wat vragen stellen bij het niet mee in rekening nemen van het openvallen van de nalatenschap bij de nalatenschapsverdeling als stuitingsgrond. Dit lijkt immers net speculatieve bedoelingen in de hand te kunnen werken. Dergelijke speculatieve bedoelingen lijkt de decreetgever juist te willen voorkomen.
Daarnaast lijkt het niet mee in rekening nemen ook vreemd in het licht van andere stuitingsgronden. Daarbij kunnen dit soort situaties (waarbij de stuitingsgrond al gedeeltelijk lijkt plaats te vinden voor de vervaltermijn) zich in principe niet voordoen. Bijvoorbeeld het (onderhands) verkopen van een verdeeld perceel met het oog op woningbouw maakt in principe een stedenbouwkundig misdrijf uit door de verkavelingsvergunningsplicht.
Tegelijk kunnen we ook stellen dat men de gelijkstellingsregel te strikt zou interpreteren door het openvallen van de nalatenschap wel mee in rekening te nemen. Dit heeft de decreetgever immers nergens opgenomen als bijkomende voorwaarde en blijkt ook niet uit de geldende rechtspraak. Zolang de nalatenschapsverdeling gebeurt binnen de vervaltermijn, lijkt deze het verval te kunnen stuiten. Dit los van enige chronologie tussen het verkavelen en (het openvallen van) de nalatenschap.