Met een volgebouwd Vlaanderen zocht de decreetgever met de Codextrein in 2017 mogelijkheden om het ruimtelijk rendement van de bestaande bebouwde ruimte te verhogen. Één van de instrumenten is de regeling inzake vijftien jaar oude verkavelingen. In deze bijdrage kijken we nader naar deze regel, in het bijzonder hoe die zich verhoudt tot de mogelijkheid voor het bestuur om een beperkte afwijking toe te staan van de stedenbouwkundige voorschriften.

Met de Codextrein heeft de decreetgever artikel 4.3.1 §1 VCRO gewijzigd. Op grond van het gewijzigde artikel 4.3.1, §1, lid 1, 1°, b, c en d VCRO moet een omgevingsvergunning geweigerd worden wanneer de aanvraag onverenigbaar is met:

  1. de stedenbouwkundige voorschriften, tenzij daarvan op rechtsgeldige wijze afgeweken is;
  2. verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
  3. andere verkavelingsvoorschriften dan deze vermeld onder (b) voor zover het gaat om een verkaveling die niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van het indienen van de aanvraag en voor zover niet geldig hiervan wordt afgeweken;
  4. een goede ruimtelijke ordening.

Verkavelingsvoorschriften ouder dan vijftien jaar, en die geen betrekking hebben op openbaar groen of op een wegenis, zijn dus geen weigeringsgrond voor omgevingsvergunningen.

Dit betekent echter niet dat de betrokken verkavelingsvergunning ophoudt met bestaan. De voorschriften vormen alleen geen weigeringsgrond meer. De aanvrager die zich wel houdt aan deze verkavelingsvoorschriften kan nog steeds genieten van de voordelen hiervan (Parl.St. Vl.Parl. 2016-17, nr. 1149/1, 15). Men beschikt hierbij dus over de keuze om de verkavelingsvoorschriften al dan niet te volgen (RvVb 10 december 2020, nr. A-2021-0404).

De gemeenteraad kan evenwel, zo die wil, de voorschriften van een vijftien jaar oude verkaveling weer tot absolute weigeringsgrond maken. Daarnaast kan ook het college van burgemeester en schepenen per concrete casus beslissen dat de verkavelingsvoorschriften nog steeds geacht worden de goede ruimtelijke ordening weer te geven (artikel 4.3.1, §1, vierde lid respectievelijk §2, eerste lid, 3° VRCO). Doet het CBS dit laatste, dan moet hij wel consequent kiezen voor ofwel het voorbijgaan aan de verkavelingsvoorschriften, dan wel het toetsen eraan. Het is immers tegenstrijdig om te motiveren dat de verkaveling de goede ruimtelijke ordening weerspiegelt, en dan tegelijk deels abstractie te maken van de verkavelingsvoorschriften (RvVb 15 oktober 2020 nr S-2021-0165). Het is dus alles of niets.

Wijkt de aanvraag af van de voorschriften, en is er geen sprake van een beslissing van de gemeenteraad of het college van burgemeester en schepenen in de bovenstaande zin, dan vormen de voorschriften geen weigeringsgrond meer. Het bestuur zal de aanvraag dan moeten toetsen aan de onderliggende gewestplanbestemming (Parl.St. Vl.Parl. 2016-17, nr. 1149/1, 92). Voor een zonevreemde verkaveling zal dit betekenen dat de aanvrager in principe beroep zal moeten doen op de zonevreemde basisrechten.

Gezien artikel 4.3.1, §1, 1°, c) VCRO geen tussenweg toelaat, merken we graag op dat de regel inzake 15 jaar oude verkavelingsvoorschriften, geen afbreuk doet aan de beperkte afwijkingsmogelijkheden van artikel 4.4.1 VCRO. Vermits de 15 jaar oude verkaveling nog steeds bestaat, kan ze als vergunningsgrond worden aangewend en kan het bestuur desgevallend onder de decretale voorwaarden een beperkte afwijking toestaan van de verkavelingsvoorschriften.

Zulks werd althans eerder opgemerkt in de FAQ-flits van het Departement Omgeving. Het Departement merkt in zijn bijdrage de relevantie op van de beperkte afwijkingsmogelijkheid voor onbebouwde kavels in een zonevreemde verkaveling. Gelet op het zonevreemde karakter, moet men daar namelijk wel de verkavelingsvoorschriften toepassen om te kunnen bouwen.

Ook de Raad voor Vergunningsbetwistingen lijkt deze mogelijkheid te onderkennen. In een arrest van 17 december 2020 diende de RvVb te oordelen over een beslissing waarin het bestuur geconfronteerd werd met een vijftien jaar oude verkaveling. Het bestuur toetste in dat dossier aan de verkavelingsvoorschriften die geacht werden de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. Tegelijkertijd stelde het bestuur echter dat de verkavelingsvoorschriften niet meer als weigeringsgrond gehanteerd konden worden vermits de verkaveling meer dan 15 jaar oud was. De RvVb merkte daarbij op dat het bestuur niet had onderzocht of de aangevraagde afwijkingen een beperkte afwijking waren in de zin van artikel 4.4.1, §1 VCRO om vervolgens de bovenstaande rechtspraak toe te passen en te oordelen dat de beslissing tegenstrijdig was gemotiveerd (RvVb 17 december 2020, nr. A-2021-0470).

Een vergunningverlenende overheid kan zich dus best vergewissen van zowel de mogelijkheden en beperkingen van 15 jaar oude verkavelingen. Een onjuiste toepassing van deze regel kan al snel leiden tot een tegenstrijdig gemotiveerde beslissing. Daarnaast mag de beperkte afwijkingsmogelijkheid van 4.4.1, §1 VCRO niet uit het oog verloren worden. Mogelijks kan een beperkte afwijking soelaas bieden waar een volledig voorbijgaan aan de voorschriften nadelen met zich meebrengt.

Tot slot merken we nog op dat de regeling inzake vijftien jaar oude verkavelingen alleszins nog verdere inkt zal doen vloeien. Er is namelijk momenteel een prejudiciële vraag hangende bij het Grondwettelijk Hof tegen deze regeling (rolnummer 7427 (NL)). Voorwerp van discussie daarbij is hoe de hier besproken regeling zich verhoudt tot het gelijkheidsbeginsel en de bescherming tegen de vermindering van het beschermingsniveau van het leefmilieu.

Voor meer informatie over de verkavelingsregeling kan u terecht op het platform Schulinck Omgevingsrecht van Wolters Kluwer.