Jona Martens is eindredacteur van de databank Schulinck Omgevingsrecht. Hij studeerde Rechten aan de KU Leuven en begon zijn carrière bij de Dienst Vreemdelingenzaken. Na een aantal jaar bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen te hebben gewerkt, stapte hij over naar Wolters Kluwer Schulinck.
Hoe bevalt het je als eindredacteur van Schulinck Omgevingsrecht?
Ik zit hier helemaal op mijn plek. Als eindredacteur sla ik een brug tussen wetgeving en rechtspraak aan de ene kant en de gebruikers van de databank aan de andere kant. Ik volg de rechtspraak op de voet en verdiep me in de actualiteit. Daardoor leer ik elke dag. Ook vind ik het leuk dat ik mag meedenken over innovaties binnen het team en de doorontwikkeling van de databank. Dus ik ga elke dag met plezier naar mijn werk.
Over welk onderwerp krijg je de meeste vragen?
Veel klanten lopen verloren op zonevreemdheid. Dat onderwerp staat altijd in de top 3.
Waarom is dat, denk je?
Je moet behoorlijk wat kennis van de rechtspraak hebben om te bepalen of er bij een dossier sprake is van zonevreemdheid. Daarnaast zijn er heel veel uitzonderingen op de regels voor zonevreemdheid. Denk aan handelingen van algemeen belang of ruimtelijk medegebruik, uitzonderingen voor beschermd onroerend erfgoed en de basisrechten voor zonevreemde constructies. Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen, moet je al die uitzonderingen goed begrijpen.
Kun je een concreet voorbeeld geven van zonevreemdheid?
Dan denk ik meteen aan fermettisering. De Standaard schreef in augustus 2025 nog dat fermettisering van het platteland toeneemt. In 5 jaar tijd is het aantal aanvragen verdrievoudigd.
Waarom is dat een probleem?
Het wordt voor landbouwers steeds lastiger om geschikte landbouwgrond te vinden. Daarnaast kunnen bewoners of gebruikers van zonevreemde gebouwen hun beklag doen bij zone-eigen gebruik en het vergunningverlenend proces bemoeilijken. Verder is bewoning niet in overeenstemming met de bestemming ‘agrarisch gebied’. Daardoor kunnen er discussies ontstaan over vergunningen: mag de bewoner zijn huis verbouwen, een zwembad aanleggen of een bijgebouw neerzetten?
Maar bovenal zorgt zonevreemd gebruik voor ruimtebeslag in ‘zachte gebieden’. In een individueel geval is dat vaak geen probleem. Maar gebeurt dit jaren achter elkaar, dan blijft er steeds minder open ruimte over. Daarom zou je het verlies aan open ruimte in Vlaanderen kunnen omschrijven als ‘death by a thousand cuts’.
Heb je actuele cijfers over het ruimtebeslag?
In Vlaanderen wordt op dit moment ongeveer 30% van de ruimte in beslag genomen door woningen, bedrijven, wegen, tuinen en sportterreinen. Zo’n 15% van het Vlaams Gewest is verhard met bouwsteen, beton, asfalt of andere materialen die geen water doorlaten. Op den duur zijn de gevolgen groot: meer ruimtebeslag en een hogere verhardingsgraad zorgen bijvoorbeeld voor problemen met waterbeheer en biodiversiteit.
Wat doet de Vlaamse overheid aan dit probleem?
Er wordt nu gewerkt aan het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV), dat waarschijnlijk in 2027 in werking treedt. Een belangrijke doelstelling van dit plan is de bouwshift: de overheid wil het bijkomend ruimtebeslag afbouwen tot 0 in 2040 en de verhardingsgraad tegen 2050 terugdringen tot het niveau van 2015.
Wat betekent dit voor gemeenten?
Het is allereerst de vraag hoe parlement en regering dit beleid verder willen invoeren. Zo valt er wat te zeggen voor het afschaffen van ruimtelijke ‘koterij’. Maar dat vergt wél navigeerwerk tussen de verschillende belangen.
Gemeenten kunnen uiteraard vanuit hun kant veel selectiever zijn bij het afgeven van vergunningen voor zonevreemde projecten. Ook al is een zonevreemd project volgens de regels toegestaan, dan nog is het de vraag of dit een goed idee is. Want is het project wel verenigbaar met goede ruimtelijke ordening? In dit soort situaties kom je snel terecht in een welles-nietesspel tussen voor- en tegenstanders. Ambtenaren kunnen een advies geven, maar burgemeester en schepenen kunnen daar heel anders over denken.
Hoe kan Schulinck Omgevingsrecht helpen bij dossiers over zonevreemdheid?
Zonevreemdheid is een thema waar we dagelijks mee bezig zijn – we kennen de valkuilen én de oplossingen. Door de vele projecten die we begeleiden, weten we goed hoe complex zonevreemdheid in de praktijk kan zijn. Wij kunnen gedegen advies geven over dossiers en klaarheid scheppen per bestemmingsgebied en per uitzondering. Ook helpen wij onze klanten om de verschillende opties voor een bepaald dossier op een rij te zetten. Zo kunnen ze rechtszekere beslissingen nemen en zijn ze goed voorbereid als ze in gesprek gaan met burgers of met burgemeester en schepenen.
Doen jullie ook vooronderzoek?
Jazeker. We bekijken dan of een project überhaupt op een bepaalde plaats mag worden uitgevoerd voordat er een vergunning wordt afgegeven. Daardoor kunnen we al in een vroeg stadium duidelijkheid scheppen voor burgers en overheid. Dit scheelt tijd, mensen en kosten. Daarom zou ik tegen ambtenaren die een vraag hebben over zonevreemdheid willen zeggen: wij denken graag met u mee!
Wilt u meer weten?
Meer informatie over zonevreemdheid vindt u in de Schulinck Omgevingsrecht Databank. Heeft u nog geen toegang? Vraag dan een gratis proefabonnement aan. Wilt u liever eerst een demo? Dat kan ook. Onze accountmanagers helpen u graag verder.