Het Grondwettelijk Hof vernietigde op 16 januari 2025 gedeeltelijk het Wonen in eigen streek-decreet (WIES-decreet) (GwH 16 januari 2025, nr. 5/2025). Het Hof stelt daarnaast 2 prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de EU.

WIES-decreet in essentie

Op 14 augustus 2023 trad het WIES-decreet in werking. In een uitvoeringsbesluit duidt de Vlaamse regering de gemeenten met de hoogste vastgoedprijzen aan (de WIES-gemeenten). Deze gemeente mogen bepaalde kavels of woningen voorbehouden aan minder kapitaalkrachtige inwoners.

Het WIES-decreet geeft de gemeente de optie om daarbij overdrachtsvoorwaarden te laten gelden. Deze overdrachtsvoorwaarden kunnen gelden voor verkavelingsprojecten met minstens 5 loten voor woningbouw. Ze kunnen ook gelden voor groepswoningbouwprojecten en appartementsgebouwen met minstens 5 woongelegenheden.

Deze overdrachtsvoorwaarden beperken de personen aan wie de verkoper een grond of woning kan overdragen. Een WIES-koper is (artikel 5 lid 1 WIES-decreet):

  • minder kapitaalkrachtig volgens bepaalde inkomensgrenzen en voorwaarden over onroerend bezit van de Vlaamse Regering
  • minstens 18 jaar oud en ingeschreven in de bevolkingsregisters
  • tijdens een periode van 10 jaar voor de datum van de overdracht minstens 5 jaar onafgebroken ingeschreven in de bevolkingsregisters. Dit kan in de WIES-gemeente zelf of in de aangrenzende Vlaamse gemeentes

De WIES-gemeente kan beslissen om de voorwaarde rond inschrijving te beperken. Dan gaat het alleen over personen ingeschreven in het bevolkingsregister van de eigen gemeente (artikel 5 lid 3 WIES-decreet). De WIES-koper zal de woning 20 jaar moeten bewonen. Bij inbreuken hierop zal de koper aan de gemeente een vergoeding moeten betalen.

Verder betaalt de gemeente minstens de helft van de geschatte grondprijs (artikel 10 WIES-decreet). Om misbruik te voorkomen, moet de WIES-koper hetzelfde grondpercentage terugbetalen aan de gemeente bij overdracht aan een derde. De gemeente beschikt daarnaast over een voorkooprecht op deze woningen of gronden.

In 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof al een eerdere gelijkaardige regeling. Dit gebeurde door het antwoord op een prejudiciële vraag van het Hof van Justitie van de EU (GwH 7 november 2013, nr. 144/2013 en HvJ 8 mei 2013, nrs. C-197/11 en C-203/11, Libert). De regeling deed volgens het Hof van Justitie afbreuk aan verschillende fundamentele vrijheden.

Gedeeltelijke vernietiging Grondwettelijk Hof

De gedeeltelijke vernietiging van het WIES-decreet door het Grondwettelijk Hof in het arrest van 16 januari 2025 betrof de voorwaarde rond de inschrijving in het bevolkingsregister. Hierbij kijkt de gemeente naar inschrijvingen in de WIES-gemeente zelf of in een aangrenzende Vlaamse gemeente. Een persoon uit een aangrenzende Brusselse of Waalse gemeente kan volgens het Hof ook een lokale binding met de betrokken WIES-gemeente hebben. Deze persoon kan dus dezelfde lokale binding hebben als een persoon gevestigd in een aangrenzende Vlaamse gemeente.

Het Hof vernietigt artikel 5 lid 1, 1° WIES-decreet, voor zover deze bepaling niet toelaat ook rekening te houden met inschrijving in een aangrenzende gemeente binnen het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest of het Waalse Gewest.

Prejudiciële vragen Hof van Justitie EU

De verzoekende partijen stelden nog dat de financiële tussenkomst door de WIES-gemeente (artikel 10 WIES-decreet) staatssteun uitmaakte (artikel 107 lid 1 VWEU). Daardoor moest voorafgaande aanmelding bij de Europese Commissie gebeuren (artikel 108 lid 3 VWEU).

De Vlaamse Regering verzoekt daarnaast het Grondwettelijk Hof om de gevolgen van het bestreden WIES-decreet te handhaven. Dit voor al gesloten verkoopsovereenkomsten. Een vernietiging kon volgens de regering tot rechtsonzekerheid leiden. Wanneer de financiële tussenkomst van de gemeente staatssteun uitmaakt, moet het Grondwettelijk Hof artikel 10 WIES-decreet vernietigen. Handhaving van de gevolgen van dit artikel kan dan alleen onder voorwaarden door het Hof van Justitie gesteld.

Door het bovenstaande stelt het Grondwettelijk Hof 2 prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie over:

  • de verenigbaarheid van de financiële tussenkomst met staatssteunregels
  • de mogelijkheid om de gevolgen van het WIES-decreet te handhaven

Onze redactie volgt deze prejudiciële vragen en de toekomstige uitspraken van het Hof van Justitie daarover op de voet.