De Vlaamse Regering keurt een voorontwerp van besluit tot wijziging van het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 maart 2024 over het realisatiegericht instrumentarium (BVR realisatiegericht instrumentarium) principieel goed. Dit voorontwerp van besluit bepaalt de eigenaarswaarde.
Het Instrumentendecreet regelt de berekening van eigenaarsvergoedingen (artikel 14). Ook de planschadevergoeding valt hieronder. Die vergoeding is het verschil tussen de eigenaarswaarde voor gebruiksbeperking en de eigenaarswaarde erna. De berekening van de eigenaarswaarde botst op enkele knelpunten.
Problemen huidige regelgeving
Ten eerste is het huidige systeem voor de berekening gebaseerd op de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Dat komt neer op de schatting van een onroerend goed op basis van verkoopprijzen van enkele vergelijkbare onroerende goederen.
Deze waardebepaling is vaak ontoereikend voor onroerende goederen die een bestemmingswijziging hebben ondergaan en die leiden tot planschadevergoeding. Zo ontbreken vaak geschikte vergelijkingspunten. Bijvoorbeeld bij onbebouwde onroerende goederen die niet worden ontwikkeld of ontwikkelbaar zijn door hun ongunstige ligging of overstromingsgevoeligheid (zoals bij WORG).
De vergoedingslast van bestemmingswijzigingen is dus onvoorspelbaar. Dat werkt remmend voor de initiatieven die de lokale besturen willen nemen om de bouwshift te realiseren.
Verder komen de waardebepalende factoren verwervingswaarde, verwervingstijdstip en bestemming op het ogenblik van verwerving te weinig aan bod. Men brengt dit enkel in rekening wanneer er een planbatenheffing verschuldigd was maar nog niet werd betaald.
Tweeledige bijstelling
Een standaardisatie van de bepaling van de eigenaarswaarde
Deze gaat uit van een database die rekening houdt met de meest recente verkopen voor vergelijkbare gronden. Deze database stelt dossierbehandelaars in staat om objectieve criteria telkens op eenzelfde manier in rekening te brengen voor vergelijkbare percelen.
De gestandaardiseerde methode zou in essentie volgende stappen doorlopen:
- Stap 1: opdeling perceel volgens primaire waardebepalende factoren
Denk aan de bestemmingscategorie, de ligging ten opzichte van een uitgeruste weg, de eventuele overstromingsgevoeligheid, … Kortom aan de te onderscheiden perceelsdelen van het te schatten perceel worden kenmerken gekoppeld die ze effectief vertonen. Elk perceelsdeel vertoont op die manier een unieke combinatie van deze factoren, met het oog op een aparte waardebepaling.
- Stap 2: bepalen referentieprijs van ‘ideale’ grond per bestemming
Een lokale prijs van grond met ideale eigenschappen, bijvoorbeeld de grond is gelegen aan een uitgeruste weg, vertoont geen overstromingsproblematiek, … De referentieprijs is het gemiddelde van de dichtstbijzijnde vergelijkingspunten:
- Vergelijkingspunten voldoen aan ideale eigenschappen
- Max. 50 (dichtstbijzijnde) vergelijkingspunten, min. 10
- Max. 30 km van het te schatten perceel
- Stap 3: aanpassen referentieprijs a.d.h.v. coëfficiënten voor primaire factoren
Uitgaande van de referentieprijs van de “ideale” grond wordt de waarde van het specifieke te schatten perceel bepaald.
De referentieprijs wordt aangepast door middel van vaste coëfficiënten:
- Het te schatten perceelsdeel heeft niet altijd ideale eigenschappen
- Er worden vaste coëfficiënten toegepast voor primaire waardebepalende factoren
- De vaste coëfficiënten worden zoveel mogelijk bepaald op basis van een dataset op Vlaams niveau van (een groot aantal) verkopen.
- Stap 4: eventueel verdere aanpassingen eigenaarswaarde door expert waardebepaling
De landcommissie kan in uitzonderlijke gevallen gemotiveerd afwijken van voormelde methode en bijvoorbeeld gebruik maken van de zogenaamde residuele methode bij projectgronden. Zij kan ook op basis van de concrete casus van oordelen dat bijkomende factoren in rekening gebracht moeten worden, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden.
Deze gestandaardiseerde waarderingsmethode is ook toepasselijk op de waardebepalingen bij de planbatenheffing.
Een regeling die toelaat om met de verwervingswaarde en het tijdstip van verwerving rekening te houden.
Om de (vermoede) verwervingswaarde in kaart te brengen, verrekenen ze een coëfficiënt in functie van het tijdstip van verwerving en de bestemming op het moment van de verwerving. Deze coëfficiënten worden slechts in rekening gebracht voor verwervingen ouder dan 7 jaar, en de verrekening gebeurt slechts tot een begrensd niveau.
Eigenaars die recent nog gronden hebben aangekocht waarvan achteraf blijkt dat ze niet voor bebouwing in aanmerking komen zijn verzekerd dat ze maximaal vergoed worden in functie van de aankoopprijs die ze hebben betaald. Anderzijds zullen eigenaars die dergelijke gronden reeds een lange tijd in hun bezit hebben nog steeds een passende vergoeding ontvangen bovenop het eigendomsrecht dat ze behouden. Dit reële verlies wordt vergoed en niet een potentiële meerwaarde.
Overgangsbepalingen en verder traject
De aangepaste regeling zal ook van toepassing zijn op vergoedingen of heffingen die zijn aangevraagd of waarvoor de vestiging in gang gezet is vóór de inwerkingtreding van huidig besluit. Het waarborgt dat elke vergoeding die op basis van het Instrumentendecreet wordt toegekend, volgens huidig voorstel kan worden berekend.
Het voorontwerp van besluit is nog niet definitief. De SARO is om advies gevraagd en daarna volgt de Raad van State nog.