Wolters Kluwer voorziet gemeentediensten van de juiste juridische informatie. Ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor alles wat met omgevingsrecht te maken heeft, vinden in de Schulinck database het antwoord op al hun vragen over bijvoorbeeld ruimtelijke ordening en leefmilieu. Die juridische informatie wordt verzameld en in klare taal omgezet door een team van juridische experts. In onze rubriek Vragen van de week geven we antwoord op relevante vragen op het vlak van omgevingsrecht.

Vraag 1: Mag een gemeente meldingsplichtige handelingen vergunningsplichtig maken en de meldingsplicht invoeren voor vrijgestelde stedenbouwkundige handelingen?

Antwoord: De gemeenteraad kan in het kader van haar ruimtelijk beleid beslissen om meldingsplichtige stedenbouwkundige handelingen vergunningsplichtig te maken en een meldingpslicht in te voeren voor de stedenbouwkundige handelingen die vrijgesteld zijn van de vergunningsplicht. Het college van burgemeester en schepenen moet deze beslissing dan vastleggen in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.

Vraag 2: Kan een vergunning verkregen worden voor stedenbouwkundige werken die reeds gestart of uitgevoerd zijn?

Antwoord: Een omgevingsvergunning heeft in principe een voorafgaand karakter. Toch worden soms handelingen of activiteiten uitgevoerd zonder dat er een vergunning werd verleend. Dit gebeurt vaak uit onwetendheid, omwille van technische moeilijkheden bij de uitvoering of gewoon omdat de eigenaars hun zin willen doordrijven. Zulke handelingen kunnen een stedenbouwkundig misdrijf uitmaken.

In sommige gevallen is het evenwel mogelijk een vergunning na of tijdens de uitvoering van de vergunningsplichtige handelingen of activiteiten te verkrijgen. Dergelijke regularisatievergunning wordt beoordeeld volgens dezelfde beoordelingsgronden en volgt dezelfde gebruikelijke vergunningsprocedure als bij een normale omgevingsvergunningsaanvraag. Of een vergunningverlenende overheid een regularisatievergunning al dan niet toekent hangt voornamelijk af van de bestemming van de zone waarin de woning of constructie zich bevindt en de aard van de overtreding.

Vraag 3: Kan een omgevingsvergunning worden geweigerd voor slechts een gedeelte van de aanvraag?

Antwoord: In principe is de omgevingsvergunning één en ondeelbaar, wat betekent dat de vergunningsbeslissing niet gedeeltelijk kan worden vernietigd. Op deze regel bestaat een uitzondering. Een omgevingsvergunning is wel splitsbaar, wanneer blijkt dat bepaalde onderdelen van de rest van de vergunning kunnen worden afgesplitst, zonder dat die andere onderdelen hun voorwerp of hun bestaansreden verliezen. Het komt er op neer dat de vergunningverlenende overheid dezelfde vergunningsbeslissing zou moeten genomen hebben, met of zonder het af te splitsen gedeelte. Wanneer een project meerdere elementen of aspecten bevat en wanneer die elementen of aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, dan geldt de verplichting tot een gezamenlijke vergunningsaanvraag van zodra minstens één van de aspecten vergunningsplichtig is.

Stel, er wordt een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd voor het bouwen van een woning en een loods op hetzelfde perceel. Het is mogelijk dat de vergunningverlenende overheid een omgevingsvergunning verleent voor het bouwen van de woning, maar niet voor het bouwen van de loods (omdat dit bijvoorbeeld niet aan de wettelijke eisen voldoet qua hoogte). De loods en de woning hebben twee afzonderlijk functies en zijn niet “onlosmakelijk verbonden” met elkaar. Bovendien zou de overheid dezelfde beslissing hebben genomen indien de aanvraag maar betrekking heeft op enkel de woning of de loods.

Vraag 4: Kan er afgeweken worden van een afgeleverde omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen tijdens de uitvoering ervan of moet een nieuwe omgevingsvergunning worden aangevraagd?

Antwoord: Tijdens het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen kan er soms afgeweken worden van de toegekende omgevingsvergunning. Het is wettelijk bepaald welke afwijkingen zijn toegestaan. Het komt er op neer dat er wordt voorzien in een mogelijkheid om het uitvoeren van vergunde stedenbouwkundige activiteiten (m.b.t. de constructies) te combineren met bepaalde andere stedenbouwkundige handelingen zijnde:

  • handelingen die geen vergunningsplicht hebben, zoals het schilderen van muren;
  • handelingen die vrijgesteld zijn van de vergunningplicht, zoals het verplaatsen van binnendeuren of niet dragende binnenmuren;
  • handelingen die een meldingsplicht hebben, voor zover ze beperkt blijven binnen het gebouw of de woning, zoals het verplaatsen van dragende binnenmuren.

Op vraag van de bouwheer kan de architect een as-builtattest opmaken om de afwijkingen vast te stellen. Dit attest is niet verplicht. De architect bezorgt dan een afschrift van het attest aan het college van burgemeester en schepenen.

Daarnaast kunnen kleine afwijkingen worden doorgevoerd ten opzichte van de vergunde plannen als er geen grotere afwijkingen zijn dan de voorziene technische tolerantiemarge eigen aan het bouwproces. De zogenaamde “metsershaar” kan bijvoorbeeld enkele centimeters verschil in de breedte van een raam of deur uitmaken omwille van de afmetingen van de gebruikte bakstenen.

Bovendien is het belangrijk op te merken dat de uitvoering van vergunde stedenbouwkundige handelingen nooit gecombineerd kan worden met handelingen die vergunnings- of meldingsplichtig zijn gemaakt in een gemeentelijke (of provinciale) stedenbouwkundige verordening.

Voor alle afwijkingen die niet hierboven zijn opgesomd, en veelal grote afwijkingen van de vergunning zijn, is het project niet meer vergund en moet een nieuwe omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Vraag 5: Kan voor een actief bedrijf een zonevreemde functiewijziging geregulariseerd worden?

Antwoord: Het bekomen van een regularisatievergunning voor een zonder vergunning doorgevoerde zonevreemde functiewijziging is niet mogelijk. Het gebouw moet namelijk reeds hoofdzakelijk vergund zijn om in aanmerking te komen voor een zonevreemde functiewijziging. Voor de beoordeling van het hoofdzakelijk vergund karakter zal zowel het bouwfysische aspect als de functie van het gebouw in acht moeten genomen worden.

Vraag 6: Kan een woning in een niet-vervallen verkaveling verbouwd worden wanneer een rooilijn door de woning loopt ? 

Antwoord: Om de gevolgen van een rooilijn in te schatten, moe(s)ten we het Rooilijnendecreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen consulteren en het artikel 4.3.8. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO):

Artikel 4.3.8. §1 VCRO (opvolger van het geschrapt artikel 16 Rooilijndecreet ingevolge artikel 60 van recent Decreet houdende gemeentewegen) luidt als volgt:

 Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden…

Uit het geciteerde artikel blijkt dat de verbouwingsmogelijkheden voor een woning getroffen door een rooilijn gelimiteerd zijn, met uitzondering van stabiliteitswerken.

Het begrip constructie is gedefinieerd in art. 4.1.1, 3° VCRO, namelijk “een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds”.

Een verkavelingsvergunning heeft geen voorrang op de rooilijnplannen en de daaruit voortvloeiende beperkingen. Het bouwverbod voortkomende uit de rooilijn verhindert dat verdere stedenbouwkundige vergunningen worden afgeleverd, zelfs indien er een verkavelingsvergunning van toepassing is. Bijgevolg is de verkavelingsvergunning dan niet meer uitvoerbaar.

De doelstelling van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen was net de bestaande regelgeving (o.a. wet op de buurtwegen, bepalingen m.b.t. gemeentewegen in Rooilijndecreet…) inzake gemeentewegen te harmoniseren en tot een uniform geheel te komen voor alle gemeentewegen (inclusief de buurtwegen).Vanwege het decreet houdende gemeentewegen moesten de regels m.b.t. gemeentelijke rooilijnen uit het Rooilijndecreet geschrapt worden met als gevolg dat het Rooilijnendecreet nog louter betrekking heeft op gewestelijke rooilijnen.

Vraag 7: Een eigenaar van meerdere aangrenzende kadastrale percelen wenst één ervan integraal te verkopen. Moet de gemeente in kennis gesteld worden van deze verticale splitsing?

Antwoord: Wanneer de voorwaarden van artikel 5.2.2 VCRO vervuld zijn, beïnvloedt de splitsing van een grond op de kadastrale perceelsgrenzen NIET de verplichting de eenvoudige splitsing te betekenen aan de gemeente of stad van de ligging van de grond.

Het verticaal afsplitsen van een grond die samenvalt met de kadastrale perceelsgrenzen, vereist steeds de betekening van de eenvoudige splitsing (bv. splitsing met oog op aankoop voor inlijving bij de tuin van de koper) of de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van grondenwanneer de voorwaarden daartoe vervuld zijn (bv. splitsing met oog op aankoop voor woningbouw). En dit naargelang de verticale splitsing al dan niet verkavelingsplichtig is.

Uit parlementaire voorbereidingen van decreet van 27 maart 2009 tot wijziging van het DORO blijkt dat geen rekening wordt gehouden met de indeling in kadastrale percelen. Wat van belang is, is dat één aaneensluitend onroerend goed, ongeacht het aantal kadastrale nummers, aan één eigenaar toebehoort en dat daarvan een deel wordt afgesplitst met oog op vervreemding bv. verkoop van kadastraal perceel met oog op vergroting van de tuin van de koper.

Bij gebrek aan verticale splitsing, is er sprake van een stedenbouwkundige inbreuk.

Vraag 8: Moet de eigenaar van een vervuilde/verontreinigde grond een (oriënterend) bodemonderzoek (OBO) (laten) uitvoeren met oog op de verkoop?

Antwoord: Neen, er is slechts een OBO vereist bij de overdracht van een risicogrond. Een verontreinigde of vervuilde grond is niet noodzakelijk een risico-grond. Een risicogrond is een een grond waarop een risico-inrichting is of was gevestigd bv. fabrieken, werkplaatsen, etc., die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die vermeld zijn op de indelingslijst die de Vlaamse Regering heeft vastgesteld . Deze ‘lijst’ is terug te vinden als bijlage I van het VLAREBO en bijlage 1 van VLAREM II (kolom 8) naargelang de risico-activiteiten respectievelijk gestart zijn voor 15 juni 2015 en na deze datum. In de lijst wordt de onderzoeksverplichting vastgelegd.

Omgekeerd hoeft een risico-grond helemaal niet vervuild te zijn.

Doorslaggevend voor kwalificatie van een perceel als risicogrond is de feitelijke toestand (bv. onvergunde of illegale risico-inrichting op grond) (M.v.T., Gedr.St. Vl.Parl., 2005-2006, nr. 867/1, p.16-17).

De werkelijke situatie is doorslaggevend om te beoordelen of de grond al dan niet een risicogrond is bv. toekenning van vergunning voor een risico-inrichting die nooit op het perceel aanwezig is geweest.

Burgerrechtelijke aandachtspunten bij overdracht van een verontreinigde grond:

  • De buitencontractuele aansprakelijkheid wegens de niet-vervulling van de précontractuele informatieverplichting van de verkoper is een eerste aandachtspunt, zelfs bij het uitsluiten van de contractuele aansprakelijkheid via exoneratieclausules.
  • Een tweede aandachtspunt betreft de aansprakelijkheid van de verkoper op grond van verborgen gebreken,  aangezien verkopers die te kwader trouw  zijn (dus verkopers die op de hoogte zijn van het gebrek bv. verontreiniging)  zich niet kunnen bevrijden van hun aansprakelijkheid terzake in hun verkoopovereenkomst.

Vraag 9: Is een omgevingsvergunning vereist voor de afwerking van een zolder met gyproc en voor het plaatsen van een velux in het dak van een woning?

Antwoord: Neen, een omgevingsvergunning is niet nodig  voor binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken (artikel 2.1, 4°  vrijstellingsbesluit)en evenmin voor handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken (artikel 2.1, 2°  vrijstellingsbesluit).

Maar: Provinciale en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen echter wel voor vrijgestelde handelingen wel een meldingsplicht invoeren (artikel 4.2.5, 3° VCRO).